เรียน คุณ wesuporn
กรณีบริษัทฯ เช่าที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นคอนโดที่อยู่อาศัย กำหนดอายุสัญญา 30 ปี นั้น โดยทั่วไปรูปแบบของสัญญามาตรฐาน คือ บริษัทฯ ต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารที่สร้างเสร็จให้แก่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ แล้วได้สิทธิการเช่ามาเป็นเวลา 30 ปี ซึ่งบริษัทฯ ได้สิทธิให้เช่าช่วงได้ตามกำหนดเวลาเดียวกับที่บริษัทฯ ได้รับจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ นั้น
1. สำหรับบริษัทแม่ที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า
1.1 กรณีภาษีเงินได้นิติบุคคล
การนำอาคารที่เช่ามาให้เช่าช่วงต่อไป บริษัทฯ ต้องรับรู้รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินตามข้อ 3.4 วรรคแรก ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 1/2528 เรื่อง การใช้เกณฑ์สิทธิในการคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล แก้ไขเพิ่มเติมโดยคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 155/2549 ใช้บังคับ 1 มกราคม 2550 เป็นต้นไป สำหรับค่าเช่าอาคารรับล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี ดังนี้
“3.4 การคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นต้องนำรายได้ค่าเช่าหรือค่างวดและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมารวมคำนวณเป็นรายได้และรายจ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามส่วนแห่งระยะเวลาการให้เช่าทรัพย์สิน”
กล่าวคือ บริษัทฯ ต้องนำค่าเช่ารับล่วงหน้าที่ได้รับหรือพึงได้รับตลอด 30 ปีมาคำนวณเฉลี่ยเป็นรายได้ตามวิธีเส้นตรง (Straight Line Method) เพื่อรับรู้เป็นรายได้เป็นรายปี ซึ่งสอดคล้องกับมาตรฐานการบัญชีที่ไม่ยอมให้รับรู้เป็นรายได้จากให้เช่าแบบเงินทุน (Capital Lease)
ส่วนการรับรู้รายจ่ายจากการเช่าทรัพย์สินเป็นไปตามข้อ 3.4 วรรคแรก ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 1/2528 โดยต้องรับรู้รายจ่ายค่าเช่าตามเกณฑ์สิทธิดังนี้
“การคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้เช่าทรัพย์สิน ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นจะต้องนำรายจ่ายค่าเช่าหรือค่างวดและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมารวมคำนวณเป็นรายจ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีนั้น”
1.2 กรณีภาษีมูลค่าเพิ่ม
เนื่องจากบริษัทฯ ประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ บริษัทฯ จึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่รายได้ค่าบริการส่วนกลาง รวมทั้งค่าน้ำประปา ซึ่งบริษัทฯ สามารถเลือกรูปแบบในการประกอบกิจการที่ไม่ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รวมค่าบริการส่วนกลางได้ นอกจากค่าน้ำประปา
ส่วนค่าไฟฟ้า ผู้เช่าต้องจ่ายตรงให้แก่การไฟฟ้า ตามมีเตอร์ จึงไม่เกี่ยวกับกิจการของบริษัทฯ
ในส่วนของภาษีมูลค่าเพิ่มจากการก่อสร้างอาคาร รวมทั้งระบบสาธารณูปโภค และอาคารจอดรถ ถนน รั้วรอบโครงการ ซึ่งบริษัทฯ ต้องยกกรรมสิทธิ์ให้แก่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เพื่อให้ได้มาซึ่งสิทธิการเช่า บริษัทฯ จึงไม่สามารถนำมาใช้เป็นเครดิตในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มได้ ต้องนำไปรวมเป็นต้นทุนอาคาร ตามข้อ 3 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 90/2542 เรื่อง การเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม และการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย สำหรับการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 81 (1)(ต) การโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 77/1 (8) และ (9) และการให้บริการตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร
1.3 กรณีอากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่า บริษัทฯ ต้องเสียอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิการเช่า
(1) สำหรับทอดที่บริษัทฯ ต้องจ่ายแทนสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิการเช่า สำหรับค่าเช่า และเงินกินเปล่า นั้น ถือเป็นต้นทุนเพื่อการได้มาซึ่งสิทธิการเช่า เช่นเดียวกับค่าปลูกสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างทั้งหลาย
(2) สำหรับทอดที่บริษัทฯ ต้องจ่าย เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิการเช่ากับลูกค้า ส่วนใหญ่มักจะให้ลูกค้าเป็นผู้รับภาระ ซึ่งบริษัทฯ ต้องรับรู้เป็นทั้งรายจ่าย (โดยถือเป็นรายจ่ายในการขายและการบริหาร) และรายได้ในเวลาเดียวกัน
1.4 กรณีภาษีโรงเรือนและที่ดิน
ตราบเท่าที่ยังไม่ยกเลิกการจัดเก็บ บริษัทฯ มีหน้าที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินในอัตรา 12.5% ของค่ารายปี ซึ่งบริษัทฯ อาจตกลงให้ผู้เช่าเป็นผู้รับภาระแทนบริษัทฯ เช่นเดียวกับค่าอากรแสตมป์ได้
อนึ่ง เนื่องจากการให้เช่าอาคาร ไม่ใช่การประกอบกิจการอาคารชุด เพราะผู้เช่าไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคาร จึงไม่ต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด แต่อย่างใด และเนื่องจากไม่มีการจำหน่ายจ่ายโอนอสังหาริมทรัพย์ บริษัทฯ จึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด

2. สำหรับบริษัทลูกที่รับบริหารโครงการ
เนื่องจากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด บริษัทลูก จึงไม่อาจรับบริหารนิติบุคคลอาคารชุด แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทลูก สามารถประกอบกิจการรับบริหารจัดการอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกหลังส่งมอบโครงการข้างต้น ซึ่งมีหน้าที่ต้องเสียภาษีอากรดังต่อไปนี้
2.1 ภาษีเงินได้นิติบุคคล
รายได้จากการให้บริการรับจ้างบริหาร ต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 3 ของเงินได้
2.2 ภาษีมูลค่าเพิ่ม
รายได้จาการให้บริการรับจ้างบริหาร เข้าลักษณะเป็นรายได้ที่อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 (1) แห่งประมวลรัษฎากร เว้นแต่จะมีรายได้ไม่เกิน 18 ล้านบาทต่อรอบระยะเวลาบัญชี
2.3 อากรแสตมป์ ตามสัญญารับจ้างบริหาร อันเข้าลักษณะเป็นสัญญาจ้างทำของ โดยต้องเสียอากรแสตมป์เป็นตัวเงินสำหรับตราสาร “จ้างทำของ” กรณีที่ตราสารนั้นมีสินจ้างตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ทั้งนี้ สำหรับตราสารที่กระทำตั้งแต่วันที่ 5 เมษายน พ.ศ. 2558 เป็นต้นไป