การขายฝากที่ดิน

การขายฝาก คืออะไร

....การขายฝาก คือ การซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อ ฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนดทรัพย์สินใด ขายฝากได้บ้าง ทรัพย์สินทุกชนิดขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แต่การซื้อขายทรัพย์บางอย่างต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้

แบบของสัญญาขายฝาก

....1. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) เช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอยู่อาศัย สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า โค เป็นต้น

....2. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคา 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป การขายฝากนี้จะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ ให้ผู้ขายและผู้ซื้อลงชื่อไว้ในหนังสือ หรือต้องมีการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนไปแล้ว มิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้ศาล บังคับไม่ได้

การไถ่ทรัพย์คืนหรือการซื้อกลับคืน

....1. สินไถ่ คือ จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระแก่ผู้รับซื้อฝาก เพื่อขอไถ่เอา ทรัพย์คืนซึ่งอาจจะตกลงไว้ในสัญญาขายฝากหรือไม่ได้ตกลงไว้ก็ได้ และสินไถ่จะต้องเป็น เงินเสมอและไถ่ถอนกันด้วยทรัพย์สินอย่างอื่นไม่ได้

....2. ระยะเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝาก

........2.1 การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี

........2.2 การขายฝากสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดไถ่ถอนกันภายในเวลาไม่เกิน 3 ปี

....3. การไถ่ทรัพย์คืนมีข้อพิจารณาดังนี้

........3.1 ต้องไถ่ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จะไถ่เมื่อเกินกำหนดแล้วไม่ได้ และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างเด็ดขาด ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่

........3.2 ขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืนสามารถทำได้ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับไถ่

....4. บุคคลที่มีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืนได้

........4.1 ผู้ขายฝากหรือทายาทของผู้ขายฝาก

........4.2 ผู้รับโอนสิทธิการไถ่ทรัพย์สินคืน

........4.3 บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

....5. บุคคลที่มีสิทธิให้ไถ่คืนได้

........5.1 ผู้รับซื้อฝากหรือถ้าหากผู้รับซื้อฝากตายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขาย ฝาก ต้องไปขอไถ่จากทายาทของผู้รับฝาก

........5.2 ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น จากผู้ซื้อฝากเดิมดอกผลของทรัพย์สิน ที่ขายฝากที่เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝากดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากซึ่งเกิดขึ้นใน ระหว่างการขายฝากย่อมตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ค่าธรรมเนียมตอนทำสัญญาขายฝาก ผู้ซื้อฝากเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม

เครดิต: http://www.baanteedin99.com/category/3/การขายฝาก-คือ

เลขที่หนังสือ: กค 0706/5864

วันที่: 12 กรกฎาคม 2549

เรื่อง: ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ข้อกฎหมาย: มาตรา 40 (8) มาตรา 50 (5) มาตรา 91/2 (6) และมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

ข้อหารือ:

....นาย ก. ได้ทำสัญญารับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์กับผู้ขายฝากซึ่งเป็นบุคคล โดยมีกำหนดระยะเวลาตามสัญญา 5 ปี และผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด นาย ก. จึงขอทราบว่า

....1. ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท

....2. กรณีผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญาผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท

แนววินิจฉัย:

....กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีดังนี้

....1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

........1.1 การขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝาก ถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร

........1.2 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝาก ซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร

............อย่างไรก็ดี หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544

........1.3 การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตาม 1.1 และ 1.2 ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

........1.4 กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

....2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

........2.1 กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ขายฝากได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

........2.2 เมื่อผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น ผู้รับซื้อฝากไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด หากผู้รับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวภายใน 5 ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

........2.3 การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้คำนวณจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหักรายจ่ายใดๆ ตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

…………(1) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) สูงกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)

…………(2) กรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์

เลขตู้: 69/34354

เลขที่หนังสือ : กค 0702/7726

วันที่ : 16 ตุลาคม 2557

เรื่อง : ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ข้อกฎหมาย : มาตรา 40(8) และมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร

ข้อหารือ:

....1. นาย ส.ได้ทำสัญญารับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัท ซ. (บริษัทฯ) เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2552 มีกำหนดเวลาไถ่ถอน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา

....2. นาย ส. และบริษัทฯ ได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่รวม 3 ครั้ง ดังนี้

........- ครั้งที่ 1 เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2553 ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก มีกำหนดเวลา 3 เดือน โดยไม่มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก

........- ครั้งที่ 2 เมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 2553 ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก มีกำหนดเวลา 6 เดือน โดยมีหนังสือหรือหลักฐานหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก ลงวันที่ 11 สิงหาคม 2553

........- ครั้งที่ 3 เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2554 ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก มีกำหนดเวลา 1 ปี โดยมีหนังสือหรือหลักฐานหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก ลงวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2554ต่อมา ได้ทำสัญญาและจดทะเบียนไถ่ถอนการขายฝากในวันที่ 31 สิงหาคม 2554

แนววินิจฉัย:

....กรณีนาย ส. รับซื้อฝากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทฯ เมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2552 กำหนดไถ่ถอน 1 ปีนับแต่วันทำสัญญา ต่อมาได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2553 วันที่ 1 ตุลาคม 2553 และวันที่ 31 สิงหาคม 2554 นั้น เห็นว่า กำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอนทรัพย์สินได้สิ้นสุดลงแล้วในวันที่ 13 พฤษภาคม 2553 ซึ่งเป็นไปตามข้อ 11 ของระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ. 2549 ดังนั้น

....1. กรณีบริษัทฯ ไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา นาย ส. ย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก จึงเข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร นาย ส. ต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ในกรณีที่ไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

....2. กรณีนาย ส. และบริษัทฯ ได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2553 ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ตามสัญญาแล้วนั้น ถือเป็นคำมั่นจะซื้อจะขาย ตามมาตรา 454 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การที่บริษัทฯ นำสินไถ่ไปไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากนาย ส. เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2554 และนาย ส. ได้โอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทฯ จึงเข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร และถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร และเมื่อการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้กระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริม ทรัพย์และมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 นาย ส. จึงมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ดี เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ พ.ศ. 2541 เมื่อนาย ส. ได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว นาย ส. มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544

เลขตู้ : 77/39329

ปุจฉา:

กรณีผู้ขายฝากมาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนด ผู้รับซื้อฝากต้องนำสินไถ่มาคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่ หรือ มีสิืทธิเลือกที่ไม่ต้องนำสินไถ่มารวมคำนวณเสียภาษีตอนปลายปี หากต้องนำมามาคำนวณเสียต้องใช้ราคาสินไถ่ หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของเจ้าพนักงานที่ดินตามมาตรา 49 ทวิแห่งประมวลรัษฎากร

ข้าพเจ้ามีความเห็นว่า สินไถ่ถือเป็นเงินได้ตามาตรา 40 (8) ผู้รับซื้อฝากจึงต้องนำสินไถ่ทั้งจำนวนมาคำนวณเสียภาษี  

วิสัชนา:

แม้การรับสินไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก รวมทั้งการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยกฎหมายยอมให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ในอัตรา ร้อยละ 60 ของจำนวนเงินได้พึงประเมินดังกล่าว ตามมาตรา 8 (27) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 ดังนี้

....“(27) การรับสินไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากหรือการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก ร้อยละ 60" (สำหรับปีภาษี 2560 เป็นต้นมา)  

หรือผู้มีเงินได้จะเลือกหักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควรหรือค่าใช้จ่ายจริง โดยแสดงหลักฐานต่อเจ้าพนักงานประเมิน และพิสูจน์ว่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น ก็ได้

....แต่ ตามมาตรา 492 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกำหนดให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ดังนั้น การรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2541 ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายว่าด้วยการขายฝากดังกล่าวมีผลใช้บังคับเป็นต้นมา เมื่อมีกรณีขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมต้องเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามผลการพิจารณาของกรมที่ดิน และเรียกเก็บภาษีอากรตามผลการพิจารณาของกรมสรรพากร ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียม เรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท โดยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดินที่มท 0728/15663 ลงวันที่ 28 มิถุนายน 2544 ตอบข้อหารือจังหวัดนครสวรรค์เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 1728/ว 15662 ลงวันที่ 28 มิถุนายน 2544

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เรียกเก็บโตยถือปฏิบัติตามหนังสือกรมสรรพากร ที่ กค 0706/9413 ลงวันที่ 11 พฤศจิกายน พ.ศ. 2548 เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0515/ว09576 ลงวันที่ 27 มีนาคม พ.ศ. 2549 ดังนี้

....2.1 การเรียกเก็บให้คำนวณระยะเวลาการถือครอง ตั้งแต่วันที่ได้มีการทำสัญญาขายฝากถึงวันที่จดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

....2.2 สำหรับฐานที่ใช้คำนวณ

.........(1) กรณีผู้รับซื้อฝากเป็นบุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

.........(2) กรณีผู้รับซื้อฝากเป็นนิติบุคคล เรียกเก็บร้อยละ 1 โดยคำนวณจากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะ การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน 5 ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร โดยหลักการจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ได้รับการยกว้นไม่ต้องเสียตาม มาตรา 3 (15)(ก) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 240) พ.ศ. 2534 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 365) พ.ศ. 2543 คือ กรณีการรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากหรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด พนักงานเจ้าหข้าที่ไต้องเรียกเก็บกาษีรรกิจเอพา โดยกือบกิบัติตาฯหบังสือกรบสรรพากร ที่ กค 0831/4970 ลงวันที่ 19 มิถุนายน พ.ศ. 2543 เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0710/ว 19635 ลงวันที่ 28 มิถุนายน พ.ศ. 2543

3. อากรแสตมป์ใบรับ เรียกเก็บ 200 ละ 1 บาท คำนวณจากราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิ

และนิติกรรม (ราคาขายฝากรวมผลประโยชน์ตอบแทน (ถ้ามี) หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

....หมายเหตุ การไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน 5 ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝาก ซึ่งได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 240) พศ. 2534 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 365) พ.ศ. 2543 ผู้รับไถ่อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เมื่อการไถ่ถอนจากการขายฝากนั้น มีการทำนิติกรรมที่เป็นการก่อให้เกิดการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวเป็นเหตุให้มีการออกใบรับและมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ผู้รับซื้อฝากย่อมมีหน้าที่ต้องเสียอากรแสตมปัตามลักษณะแห่งตราสาร 28. (ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์"

https://www.dol.go.th/registry/DocLib4/%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%A1%E0%B8%AA%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B0/article6_1.pdf 

....ดังนั้น นับแต่วันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2541 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายว่าด้วยการขายฝากมีผลใช้บังคับเป็นต้นมา ผู้รับซื้อฝากจึงไม่ต้องนำสินไถ่ทั้งจำนวนมาคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปีที่ได้รับสินไถ่นั้นอีก ซึ่งแตกต่างจากกฎหมายว่าด้วยการขายฝากก่อนหน้านี้ ที่ไม่ถือว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยเปลี่ยนมือ เพราะเป็นความซ้ำซ้อนในการจัดเก็บภาษีเงินได้จากผู้ซื้อฝาก ประกอบกับการกำหนดให้กรมที่ดินจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากผู้รับซื้อฝากแล้ว จึงถือเป็นกฎหมายพิเศษที่ใช้บังคับก่อนหรือยกเว้นกฎหมายทั่วไป ตามมาตรา 8 (27) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 

ปุจฉา:

ป้าของผมเค้ามีอาชีพรับซื้อขายฝากที่ดินเริ่มอาชีพตั้งแต่ปี 2555 มีคนเอามาขายฝากปีนึงประมาณ 5 – 6 โฉนด มีทุกปีถึงปัจจุบัน

ถามว่า ป้าของผม ต้องจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ครับ

และป้าได้เอามีดินที่ที่หลุดจำนองตั้งแต่ปี 2558 ไปสร้างเป็นทาวเฮ้าส์ 2 ชั้นจำนวน 6 หลัง และขายหมดไปในปี 2559 จำเป็นต้องทะเบียนเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ และต้องนำรายได้ดังกล่าวไปยื่นแบบเสียภาษี ภ.ง.ด.90 ปี 2559 รวมกับรายได้จากการขายฝากหรือไม่ครับ

วิสัชนา:

กรณีคุณป้ามีอาชีพรับซื้อฝากที่ดิน โดยเริ่มประกอบอาชีพมาตั้งแต่ปี 2555 มีการรับซื้อฝากประมาณปีละ 5 – 6 โฉนด เรื่อยมาจวบจนปัจจุบัน นั้น

1. รายได้จากการรับซื้อฝากที่ดิน โดยถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบด้วย

....(1) ค่ารับสินไถ่จากการรับซื้อฝาก

....(2) การได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก โดยเงินได้พึงประเมินให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาดตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก (เลขที่หนังสือ: กค 0811/2827 วันที่: 10 เมษายน 2543) และเมื่อนำที่ดินดังกล่าวออกขาย ก็ให้ถือมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับรู้เป็นเงินได้พึงประเมินดังกล่าวนั้น เป็นมูลค่าต้นทุนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

....ทั้งนี้ รายได้ดังกล่าวไม่อยู่ในข่ายที่ต้องจดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ

2. เมื่อคุณป้าได้นำที่ดินที่หลุดจำนองตั้งแต่ปี 2558 ไปสร้างเป็นทาวเฮ้าส์ 2 ชั้นจำนวน 6 หลัง และขายหมดไปในปี 2559 เช่นนี้

....(1) เข้าลักษณะเป็นการประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 จึงต้องทะเบียนเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/12 แห่งประมวลรัษฎากร

........ การประกอบกิจการโดยไม่จดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ นอกจากต้องระวางโทษทางอาญา แล้วยังต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับสองเท่าของเงินภาษี ตามมาตรา 91/21 (6) ประกอบกับมาตรา 89 (1) แห่งประมวลรัษฎากร อีกด้วย

....(2) และต้องนำรายได้ดังกล่าวไปยื่นแบบเสียภาษี ภ.ง.ด.90 ปี 2559 รวมกับรายได้จากการขายฝากด้วย ไม่มีสิทธิเลือเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด

ปุจฉา:

นาย ศ ในฐานะบุคคลธรรมดาได้รับหนังสือจากสำนักงานสรรพากรพื้นที่ เรื่องการประกอบกิจการขายฝากและการยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ประจำปี 2560 โดยนาย ศ ได้รับซื้อฝากที่ดินโฉนดจำนวน 1 แปลง

(ทรัยพ์ผู้ขายฝากเป็นทรัพย์มรดกที่ได้รับจากบิดาเป็นการให้โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนในฐานะที่เป็นบุตรตั้งแต่ปี พ.ศ.2518)

และได้จัดการทำสัญญาขายฝากที่สำนักงานที่ดิน กำหนดสินไถ่ไว้เป็นเงิน 2,016,000.00 บาท ในวันที่ 3 มิถุนายน 2559 กำหนดระยะเวลาไถ่ภายใน 1 ปี (ครบวันที่ 3 มิถุนายน 2560) นาย ศ ได้รับซื้อฝากที่ดินจากผู้ขายฝากเป็นเงิน 1,800,000.00 บาท

แต่ได้ทำการจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน โดยได้ระบุแต่จำนวนสินไถ่ ซึ่งกำหนดไว้เป็นจำนวนเงิน 2,016,000.00 บาท

มีกำหนดไถ่ภายใน 1 ปี นับแต่วันที่ทำสัญญา เมื่อใกล้ถึงกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากได้มีการขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากครั้งที่ 1 ในวันที่ 24 พฤษภาคม 2560 โดยขยายเวลาไถ่ไปอีก 6 เดือน(ครบวันที่ 3 ธันวาคม 2560)

และเมื่อใกล้ถึงกำหนดการขยายเวลาไถ่ครั้งที่ 1 ผู้ขายฝากได้มีการขยายกำหนดเวลาไถ่ครั้งที่ 2 ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2560 โดยขยายเวลาการไถ่ไปอีก 6 เดือน(ครบวันที่ 3 มิถุนายน 2561) เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2560

ผู้ขายฝากได้ไถ่ถอนการขายฝากที่ดินจากผู้รับซื้อฝาก ซึ่งผู้ขายฝากได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญาการขยายครั้งที่ 2 โดยนาย ศ ผู้รับซื้อฝากได้รับเงินค่าสินไถ่ตามสัญญาขายฝากจำนวนเงิน 2,016,000.00 บาท

และได้ชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ณ สำนักงานที่ดินไว้เป็นเงิน 17,302.00 บาท ปรากฎตามใบเสร็จรับเงินในราชการกรมที่ดินเลขที่ 59-7770340 ลงวันที่ 25 ธันวาคม 2560

สำนักงานสรรพากรพื้นที่ได้แจ้งให้นาย ศ ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ประจำปี 2560 โดยให้แสดงรายการเงินได้จากการขายฝาก ที่ได้รับเป็นค่าสินไถ่จำนวน 2,016,000.00บาท

เป็นเงินได้เพื่อคำนวนภาษีเงินได้รวมกับเงินได้อื่นประจำปี 2560

ข้อหารือสอบถาม

1. นาย ศ ผู้รับซื้อฝาก ได้มีการชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ในวันที่มีการไถ่ถอนการขายฝาก จะต้องยื่นแบบแสดงเงินได้เพื่อเสียภาษีอีกหรือไม่

2. ถ้าต้องยื่นแบบแสดงเงินได้เพื่อคำนวนภาษีเงินได้รวมกับเงินได้อื่นประจำปี 2560 จะต้องยื่นยอดตัวเลขเงินได้จำนวนเท่าไหร่

....2.1 เนื่องจาก นาย ศ ได้แจ้งกับสำนักงานสรรพากรพื้นที่ว่าจำนวนเงินที่ได้รับเป็นค่าสินไถ่ภายในกำหนดระยะเวลาเป็นจำนวนเงิน 2,016,000.00 บาท

ยอดเงินจำนวนนี้เป็นเงินทุนที่เป็นต้นทุนรวมผลตอบแทนของผู้รับซื้อฝาก ไม่ใช่เงินได้ที่แท้จริง

และได้มีการชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายไว้แล้ว จำนวน 17,302.00บาท ฉะนั้นจำนวนเงินที่ต้องยื่นแบบแสดงเงินได้เพื่อคำนวนภาษี จำนวน 2,016,000.00บาท ถูกต้องหรือไม่

(สรรพากรพื้นที่ยืนยันให้ใช้สินไถ่ทรัพย์สินทีได้รับจากการขายฝาก 2,016,000.00 บาท ให้นำมายื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้รวมกับเงินได้อื่น)

....2.2 การยื่นแบบแสดงเงินได้เพื่อคำนวนภาษีเงินได้ประจำปี จากการขายฝากโดยได้รับสินไถ่ภายในระยะเวลาตามสัญญา จะต้องแสดงเงินได้จากตัวเลขอะไรครับ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายไว้แล้วจะนำมาใช้ประโยชน์ในการเครดิตภาษีคืนได้หรือไม่ ครับ

สรุป ผมยินดีให้ความร่วมมือและพร้อมในการยื่นชำระภาษี แต่อยากจะได้ความกระจ่างที่ชัดเจนมากกว่านี้ครับ และจะได้เป็นบรรทัดฐานให้กับผู้ประกอบธุรกิจขายฝากได้ศึกษาในโอกาสต่อไป

กราบขอบพระคุณอาจารย์เป็นอย่างสูง ต้องขออภัยอาจารย์นะครับที่เขียนรายละเอียดยาว

วิสัชนา:

เกี่ยวกับเรื่อง ภาษีการขายฝาก และการยื่นแบบแสดงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี พ.ศ. 2560 ซึ่งตามข้อเท็จจริงข้างต้น สำนักงานสรรพากรพื้นที่ได้แจ้งให้นาย ศ ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ประจำปี 2560 โดยให้แสดงรายการเงินได้จากการขายฝาก ที่ได้รับเป็นค่าสินไถ่จำนวน 2,016,000.00 บาท เป็นเงินได้เพื่อคำนวณภาษีเงินได้รวมกับเงินได้อื่นประจำปีภาษี พ.ศ. 2560 นั้น

ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า

1. นาย ศ ผู้รับซื้อฝาก ได้มีการชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ในวันที่มีการไถ่ถอนการขายฝาก จะต้องยื่นแบบแสดงเงินได้เพื่อเสียภาษีอีก เพราะการรับสินไถ่จากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร โดกำหนดไว้ในรายการหักค่าใช้จ่ายตามมาตรา 46 แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับมาตรา 8 (27) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502

....“(27) การรับสินไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากหรือการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก ร้อยละ 60

............เว้นแต่ผู้มีเงินได้จะแสดงหลักฐานต่อเจ้าพนักงานประเมินและพิสูจน์ได้ว่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่านั้น ก็ยอมให้หักค่าใช้จ่ายได้ตามความจำเป็นและสมควร ทั้งนี้ ให้นำมาตรา 65 ทวิแห่งประมวลรัษฎากร และมาตรา 65 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร มาใช้บังคับโดยอนุโลม แต่ถ้าตามหลักฐานที่นำมาพิสูจน์นั้น ปรากฏว่ามีรายจ่ายที่หักได้ตามกฎหมายน้อยกว่าอัตราค่าใช้จ่ายที่กำหนดไว้ข้างต้น ก็ให้ถือว่ามีค่าใช้จ่ายเพียงเท่าหลักฐานที่นำมาพิสูจน์”

2. ถ้าต้องยื่นแบบแสดงเงินได้เพื่อคำนวนภาษีเงินได้รวมกับเงินได้อื่นประจำปี 2560 จะต้องยื่นยอดตัวเลขเงินได้ตามที่ได้รับสินไถ่ คือ จำนวน 2,016,000.00 บาท แม้ยอดเงินได้พึงประเมินจำนวนนี้เป็นเงินทุนที่เป็นต้นทุนรวมผลตอบแทนของผู้รับซื้อฝาก แต่ตามกฎหมายกำหนดให้ถือเป็นเงินได้พึงประเมิน โดยยอมให้หักค่าใช้จ่ายตามที่จ่ายจริงได้ คือ จำนวนเงินที่ได้รับซื้อฝากที่ดินจากผู้ขายฝากไว้ 1,800,000.00 บาท

....สำหรับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จำนวน 17,302.00 บาท นั้น หากเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร ก็จะไม่เกี่ยวกับเงินได้จากการรับสินไถ่จากการขายฝาก ซึ่งนาย ศ สามารถเลือกเสียภาษีเงินได้เท่าที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายหรือจะนำมารวมคำนวณกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร ก็ต้องแสดงเงินไดจากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 2,016,000 บาท อีกครั้งหนึ่ง

ปุจฉา:

กรณีที่บริษัทฯ ขายฝากที่ดิน โดยมีเงื่อนไขไถ่ถอนคืนภายใน 1 ปี และ มีสัญญากู้ยืมเงิน พร้อมมีดอกเบี้ยจ่าย ขอสอบถามอาจารย์ดังนี้

1. บริษัทฯ ต้องนำการขายฝากนี้ ตีเป็นการขายที่ดิน และมีกำไรเพื่อยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วยหรือไม่คะ

2. ดอกเบี้ยจ่ายบริษัทฯ สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลได้หรือไม่คะ

3. แล้วถ้ามีการไถ่ถอนคืน เงินต้นที่ชำระคืนในทางภาษี ในกรณีถ้าต้องเสียภาษีนิติบุคคล ถือเป้นค่าใช้จ่ายหรือเป็น สินทรัพย์คะ

อยากได้คำตอบมากเลยคะ อาจารย์

วิสัชนา:

1. บริษัทฯ ต้องนำการขายฝากนี้ ตีเป็นการขายที่ดิน และมีกำไรเพื่อยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคลด้วย

“เงินได้จากการขายฝากที่ดินของบริษัทฯ ถือเป็นรายได้เนื่องจากการประกอบกิจการ บริษัทฯ ต้องนำรายได้ดังกล่าวมารวมคำนวณกำไรสุทธิ เพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีที่มีรายได้นั้น (รอบระยะเวลาบัญชีที่มีการจดทะเบียนขายฝากทีดิน) จำนวนรายได้ให้ถือตามราคาขายฝากที่ดิน ตามความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น” (หนังสือตอบข้อหารือกรมสรรพากรเลขที่ กค 0811/13980 ลงวันที่ 13 ตุลาคม 2540) โดยนำต้นทุนที่ได้มาถือเป็นรายจ่ายหักออกจากราคาขาย

2. ดอกเบี้ยจ่าย ตามสัญญากู้ยืม บริษัทฯ ย่อมสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ หากเป็นรายจ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการประกอบกิจการ

3. เมื่อมีการไถ่ถอนคืน เงินต้นที่ชำระคืนในทางภาษี ในกรณีถ้าต้องเสียภาษีนิติบุคคล ถือสินทรัพย์ตามราคาตามความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ

4. การขายฝากที่ดินที่บริษัทฯ เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการตามมาตรา 4 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2542 ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

รายรับที่จะนำมาคำนวณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร คือรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ ที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีได้รับหรือพึงได้รับเนื่องจากการประกอบกิจการตามมาตรา 91/5 (6) แห่งประมวลรัษฎากร กล่าวคือราคาขายฝากที่ดินตามความเป็นจริง แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่พึงได้รับตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน หรือราคาที่พึงได้รับตามราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น

ปุจฉา:

บริษัทฯ ประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงสถาบันการเงิน และประกอบกิจการขายอสังหารริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ขายทรัพย์สินที่หลุดไถ่จากสัญญาขายฝาก) บริษัทฯ รับซื้อฝากที่ดินจากผู้ขายฝากโดยมีรายละเอียดดังนี้

....รับซื้อฝาก 1 ล้านบาท กำหนดค่าสินไถ่ 1.1 ล้านบาท ณ วันรับซื้อฝาก ผู้ขายฝากได้ชำระค่าสินไถ่ล่วงหน้าจำนวน 1 แสนบาท (ผลประโยชน์จากการรับซื้อฝาก) เงินจำนวนนี้ถือเป็นส่วนส่วนหนึ่งของค่าสินไถ่ในวันที่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์คืน ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่ตกลงกัน บริษัทฯ จะริบเงินจำนวนนี้ไว้เป็นค่าผลประโยชน์จากการรับซื้อฝาก

ประเด็นคำถามคือ เงินค่าสินไถ่ล่วงหน้าจำนวน 1 แสนบาท ที่บริษัทฯ ริบเงินไว้นี้ บริษัทฯ ต้องนำไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ ถ้าเสียเสียเมื่อใดระหว่างเดือนที่ได้รับเงินจำนวนนี้ หรือในเดือนที่ถึงกำหนดไถ่ ปัจจุบัน บริษัทฯถือปฎิบัติโดยนำเงินส่วนนี้ไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในเดือนที่ถึงกำหนดไถ่ เนื่องจากพิจารณาตามสิทธิที่จะได้ และมีความเห็นว่า เงินจำนวนนี้เป็นรายรับตามมาตรา 91/1 ซึ่งเป็นรายรับอันเกี่ยวเนื่องจากกิจการตามมาตรา 91/2 (6) ไม่ทราบว่าความเข้าใจของบริษัทฯ ถูกต้องหรือไม่อย่างใด ถ้าไม่ถูกต้องควรปฎิบัติอย่างใด

วิสัชนา: เกี่ยวกับการรับซื้อฝากที่ดินจากการขายฝาก

ความหมาย

....ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (มาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

....1. กรณีผู้ขายฝากที่ดินไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ผู้รับขายฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก จึงเข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้รับขายฝากต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ โดยเงินได้พึงประเมินดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ในกรณีที่ไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

....2. กรณีผู้รับขายฝาก และผู้ขายฝากได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ตามสัญญาแล้วนั้น ถือเป็นคำมั่นจะซื้อจะขาย ตามมาตรา 454 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การที่ผู้ขายฝาก นำสินไถ่ไปไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับขายฝาก และผู้รับขายฝากได้โอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ขายฝาก จึงเข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร และถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร และเมื่อการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ผู้รับขายฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

........อย่างไรก็ดี กรณีผู้รับขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าว เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ พ.ศ. 2541 เมื่อผู้รับขายฝาก ได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว ผู้รับขายฝากมีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544

กรณีบริษัทฯ รับซื้อฝาก 1 ล้านบาท กำหนดค่าสินไถ่ 1.1 ล้านบาท ณ วันรับซื้อฝาก ผู้ขายฝากได้ชำระค่าสินไถ่ล่วงหน้าจำนวน 1 แสนบาท (ผลประโยชน์จากการรับซื้อฝาก) เงินจำนวนนี้ถือเป็นส่วนส่วนหนึ่งของค่าสินไถ่ในวันที่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์คืน ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่ตกลงกัน บริษัทฯ จะริบเงินจำนวนนี้ไว้เป็นค่าผลประโยชน์จากการรับซื้อฝาก บริษัทฯ ผู้รับขายฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก จึงเข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำรายได้จากการที่กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก ไปรวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้เงินได้นิติบุคคล โดยรายได้ดังกล่าวให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ในกรณีที่ไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น

เงินค่าสินไถ่ล่วงหน้าจำนวน 1 แสนบาท ที่บริษัทฯ ริบเงินไว้นี้ บริษัทฯ ไม่ต้องนำไปเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแต่อย่างใด เพราะในกรณีนี้ เป็นการรับขายฝาก บริษัทฯ มิได้ประกอบกิจการให้กู้ยืมเงิน แต่ต้องนำไปรวมคำนวณเป็นรายได้เพื่อเสียเงินได้นิติบุคคล

จำนวนภาษุธุรกิจเฉพาะที่เสียเกินไปโดยไม่มีหน้าที่ต้องเสีย บริษัทฯ มีสิทธิขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลาการยื่นแบบของเดือนภาษีที่ชำระเกินไป ตามมาตรา 91/11 แห่งประมวลรัษฎากร

การบันทึกรายการบัญชี

เมื่อมีการรับขายฝากที่ดินราคา 1 ล้านบาท กำหนดค่าสินไถ่ 1.1 ล้านบาทณ วันรับซื้อฝาก ผู้ขายฝากได้ชำระค่าสินไถ่ล่วงหน้าจำนวน 1 แสนบาท บริษัทฯ จ่ายเงินสดไปเพียง 9 แสนบาทโดยได้จดทะเบียนรับขายฝากต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

เดบิด ลูกหนี้รับขายฝาก............1,000,000

....เครดิต ค่าสินไถ่รับล่วงหน้า ........................100,000

...............เงินสด/เงินฝากธนาคาร...................900,000

กรณีที่ไถ่ถอนในกำหนดเวลา

เดบิต เงินสด/เงินฝากธนาคาร ....1,000,000

.........ค่าสินไถ่รับล่วงหน้า.............100,000

....เครดิต ลูกหนี้ขายฝาก.............................1,000,000

..............รายได้จากการรับขายฝาก.................100,000

กรณีพ้นกำหนดเวลาไถ่ถอนผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอน สมมติราคาประเมินที่ดิน 1,500,000 บาท

เดบิต ที่ดินจากรับขายฝาก..........1,500,000

.........ค่าสินไถ่รับล่วงหน้า.............100,000

....เครดิต ลูกหนี้รับขายฝาก..........................1,000,000

..............รายได้จากการรับขายฝาก..................600,000

กรณีผู้รับขายฝาก และผู้ขายฝากได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ตามสัญญาแล้วนั้น ถือเป็นคำมั่นจะซื้อจะขาย ตามมาตรา 454 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การที่ผู้ขายฝาก นำสินไถ่ไปไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับขายฝาก และผู้รับขายฝากได้โอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ขายฝาก จึงเข้าลักษณะเป็นการ "ขาย" อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร

เดบิต ที่ดินจากการรับขายฝาก....1,500,000

.........ค่าสินไถ่รับล่วงหน้า.............100,000

....เครดิต ลูกหนี้รับขายฝาก..........................1,000,000

..............รายได้จากการรับขายฝาก..................600,000

เมื่อมีการไถ่ถอนที่ดิน ตามที่ได้ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน จะเกิดผลขาดทุนจากการขายทิ่ดิน 500,000 บาท ซึ่งเป็นกรณีที่ไม่มีเหตุอันสมควร และบริษัทฯ ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายทีดินด้วย

เดบิต เงินสด/เงินฝากธนาคาร ....1,000,000

.........ขาดทุนจากการขายที่ดิน......500,000

.........ภาษีธุริจกิจเฉพาะ………...... 49,500

.........ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย..........15,000

.........ค่าธรรมเนียมตามกม.ที่ดิน.......15,000

....เครดิต ที่ดินจากรับขายฝาก......................1,500,000

...............เงินสด/เงินฝากธนาคาร......................79,500